miércoles, septiembre 22
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HONREMOS LA TIERRA RURAL Y A SU GENTE

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Día a día la población del planeta crece y por ende las necesidades de la humanidad incrementan con el paso del tiempo, sin embargo la tierra no crece.

Es conocido que entre otras variables, el valor intrínseco de un bien depende de la necesidad del vendedor por obtener una contraprestación y de la percepción de valor o utilidad para el comprador, siendo así es difícil generalizar sobre cuál es el valor real o absoluto de algunos bienes sin tomar en cuenta las consideraciones específicas y únicas que afectan dicha valuación.

Las operaciones de compraventa o arrendamiento de tierras son comunes en todo el mundo, países como Mexico en su momento tuvieron problemas de acaparamiento de tierras por distintas causas según nos cuenta la historia y los registros; sin embargo creo que una de las consecuencias para los propietarios de los terrenos que deciden enajenarlos o arrendarlos es la falta de sustentabilidad económica para ellos y sus familias a lo largo del tiempo.

Esto es, partiendo del principio de que no es lo mismo crear dinero que crear riqueza, el valor o los retornos inmediatos, a mediano y largo plazos para ambas partes de una transacción suelen ser diferentes, máxime si consideramos que para alguna de ellas el objeto transaccional puede significar uno de sus medios de subsistencia o patrimonio.

También es posible que preestablecer el valor de la tierra con base en parámetros generales que atiendan únicamente a ciertas reglas, tabuladores o fórmulas cerradas deje en desventaja a los propietarios de las tierras al momento de negociar su precio o determinar su valor, especialmente si consideramos que las transacciones comerciales pueden ser complejas, el mercado es cambiante y las variables que se deben tomar en cuenta son muchas.

En virtud de lo anterior, esta semana tuve el gusto de platicar con Carlos A. Sandoval Miranda, ingeniero agrícola y especialista valuador quien nos presenta la siguiente opinión sobre este trascendente tema.

Imaginémonos una fracción de tierra -o parcela si es ejido- en un territorio como, por ejemplo, el Ejido de Santa Elena, en el municipio de Othón P. Blanco, estado de Quintana Roo que está en venta y queremos saber cuánto vale un terreno con acceso de terracería, sin servicios (agua ni energía eléctrica), con una superficie de 20-00-00 ha (ó 200,000 m2) en dicha zona.

La respuesta es: “Depende

Pero, ¿Depende de qué?

Se dice que el valor de la tierra es el valor promedio de las operaciones de mercado, por lo que en teoría sólo habría que establecer el “promedio de las operaciones” [1] para lo cuál podríamos considerar como principio de investigación, las operaciones registradas ante el Registro Público de la Propiedad (RPP) a que se refiere.

Siguiendo los criterios actuales, de este ejemplo obtenemos el siguiente resultado del RPP de Othón P. Blanco:

 

  • De un total de 8,300 operaciones registradas durante un año específico, se reportan tan sólo 48 operaciones de propiedades similares (rústicas), de las cuales 11 fueron herencias, donaciones, registro de títulos de propiedad, etc., mismas que no cuentan con un valor transaccional, ya que no se trata de operaciones comerciales propiamente, por lo que las descartamos. El resto de ellas servirán como base del análisis.

 

Como segundo paso, elaboraríamos una “base de datos” para ordenar la información, obteniendo lo siguiente:

 

  1. Clasificación de la tierra: Rústica en todas ellas, por lo tanto, todas son “comparables”.
  2. Ubicación: Todas se localizan en Othón P. Blanco por lo que todas se pueden incluir.
  3. Superficies: Desde 1-00-00 hasta 990-00-00 has.
  4. El principio de selección que dicta la norma es: No existe, ya que no hay un ordenamiento territorial que lo establezca.

 

Finalmente, obtenemos que el valor promedio del mercado es de $167,500.00 pesos por hectárea, valor que pareciera razonable, pero ahora veamos los números de forma independiente:

Las propiedades más pequeñas resultan generalmente ser las más caras (principio económico de escasez) por lo que separaremos los datos en 3 grupos, obteniendo los resultados siguientes:

 

Observando las 3 primeras columnas, los resultados son congruentes con la hipótesis de “mientras más grandes, más baratos” y este orden es decreciente.

Ahora bien, si ponemos atención a la última columna podemos darnos cuenta de la incongruencia de la información ya que, la disparidad en los valores de las operaciones permite observar promedios congruentes, es decir, por un lado observamos en el primer renglón un valor promedio de $340,000.00 pesos / ha, sin embargo la mayoría de las operaciones se dan en un rango de $10,000 a $20,000 pesos / ha, pero sólo una de ellas pagó $3,390,000.00 pesos / ha lo que arrojó una proporción (o promedio) congruente.

Lo anterior no puede ni debería tomarse como base para un análisis serio donde se determine el futuro de un patrimonio.

Como muchos saben, el Registro Público de la Propiedad -RPP- tiene más de 160 años de antigüedad[2], pero a mi parecer ha presentado un comportamiento inconsistente que ha demeritado el profesionalismo y la vocación de esta institución, con operaciones que ahí se han registrado sin un orden lógico, mesurable ni congruente.

Es por ello que podemos ver operaciones registradas en $300.00 pesos / ha (como en el RPP de Othón P. Blanco), lo que equivaldría a $0.03 pesos / m2, o sea que si tuviéramos un peso en la bolsa podríamos adquirir alrededor de 30 m2, no se diga si invertimos $10.00 pesos porque entonces ya podríamos adquirir un lote de 300 m2.

Esto nos ilustra la situación hacia adentro del RPP, pero no resuelve el problema inicial, ¿Cuánto vale un terreno, con acceso de terracería, sin servicios (agua ni energía eléctrica), de una superficie de 20-00-00 ha o 200,000 m2?

En el escenario descrito con anterioridad, el valor de la tierra no puede obtenerse de las operaciones cerradas (precio de mercado)[3] y deberá obtenerse de las ofertas detectadas en la zona (valor de mercado); es por ello que nos dirigimos al mercado para preguntarle ¿Cuánto vale la propiedad para él? y la respuesta de nuevo es “Depende”.

Para ilustrar lo anterior, imaginemos que preguntamos a un ejidatario mayor de 70 años, con muchas necesidades, sin preparación ni apoyo de créditos ni asesoría, la respuesta será: $5,000.00 pesos / ha[4].

Pero si preguntamos a un “inversionista”, el cual “acordó” unos meses antes con otro ejidatario, podó la maleza, colocó un letrero en inglés de FOR SALE y recomienda su uso para un “Desarrollo Turístico Campestre Sustentable”, (es decir, rústico, con pocos servicios, pero adecuado para estar en contacto con la naturaleza), su valor ahora podría ser de $150,000.00 USD / ha.

Profundizando más en las posibilidades, ¿Qué sucedería si esta multicitada propiedad fuera determinada como sitio idóneo para la trasmisión de ondas de comunicación o esta dentro del polígono de la próxima carretera, presa o refinería? o si es inclusive el sitio donde se construirá la primera terminal del Tren Maya, siendo además la única propiedad con esa cualidad o idoneidad dada su ubicación. Entonces ¿Cuál debería ser su valor?, ¿Debería este obtenerse sólo como un dato económico?, y ¿Qué le depara a la comunidad donde se pretende desarrollar la obra?

Es aquí donde la legislación y reglamentos vigentes no contemplan la respuesta ni un mecanismo idóneo.

Si bien desde hace mucho tiempo se ha apostado por la creación de infraestructura para impulsar el desarrollo del país, creo que no se ha garantizado que las estructuras actuales sean capaces de resolver este problema que se presenta todos los días en el quehacer valuatorio e implica graves repercusiones sociales en las localidades con mayores necesidades económicas adicional a la falta de apoyos reales.

Tanto para casos amplios y generales, como para los más atípicos considero que es fundamental sustentar las transacciones de este tipo en una doctrina de equidad y transparencia, principios que se antojan “universales” para la valuación del futuro en un país dinámico y progresista de cara a cumplir 210 años de independencia, no solo política, sino también en sus instituciones y prácticas.

La transformación de México no se logrará solo por la decisión de un puñado de políticos con buenas intenciones sin que se promuevan verdaderos cambios de fondo.

Hoy veo sensibles fallas en aquellos que dirigen el destino de nuestro país, sin embargo quiero dejar a su mejor análisis y consideración el que consideró como el más desafortunado error como mexicanos: La falta de un profundo amor por la tierra rural y por su gente.

Agradezco a Carlos por la oportunidad que tuve de platicar con él y por su amable aportación.

De igual forma gracias a todos aquellos que se toman el tiempo de leer mi columna, espero haya sido de su interés y utilidad.

 

Cualquier comentario estoy a sus apreciables órdenes en: rogelio@huastecaventures.com

 

*/ Rogelio Calderón es socio en la empresa de consultoría Huasteca Ventures y está especializado en temas energéticos e industriales, tiene más de 16 años de experiencia en Mexico y el extranjero, es abogado por la Universidad Anáhuac con diversos estudios en el ITAM así como en otras instituciones y cuenta con un MBA por la University of Texas at Austin.

 

*/ Carlos A. Sandoval Miranda es coordinador de proyectos de energía en Govyndaya Desarrollo Inmobiliario, Ingeniero Agrícola egresado de la UNAM, especialista en valuación por la Universidad de Zacatecas cuenta con un Máster en Desarrollo Inmobiliario por la Politécnica de Madrid, experto negociador con registro internacional autor del libro “El Valor de la Tierra Rural en Distintos Escenarios 2010”, conferencista, profesor externo de la UNAM y la Universidad Antonio Narro, creador del “Proyecto productivo de Rescate del Cacao Criollo Almendra Blanca, 2012-2021”.

 

[1] Ver Circular 1462, (hoy Circular Única) de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), así como el Glosario de Términos, Metodologías y Criterios Técnicos del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN).

 

[2] Es creado con la Ley de la Desamortización de los Bienes o Ley Lerdo, junio 28 de 1856.

 

[3] Precio de Mercado: es un dato cerrado, Valor de Mercado, opinión de un experto. Coleman. Stephanie 2009 “Matter of Opinion. How (and when) appraisers can expanded into BPO work”, in Valuation, USA, 1st Quarter, pp. 20-24.

 

[4] Precio pagado por un funcionario del INEGI a un ejidatario en el Ejido de Santa Elena, Municipio de Othón P. Blanco, Estado de Quintana Roo en la fecha referida, lo cual, es una práctica común de los funcionarios del servicio público federal, estatal o municipal.

 

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